Baufinanzierung ohne Eigenkapital

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  • Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren
  • 130 Finanzierung
  • Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch für Beamte
  • Vollfinanzierung Hauskauf

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital für den Hauskauf, Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung zur eigenen Nutzung gestaltet sich nur schwierig, wenn das Haushaltseinkommen im Verhältnis zum Darlehen nicht ausreichend bzw. knapp ist.

Hauskauf ohne Eigenkapital

Wenn Sie einen Hauskauf voll finanzieren – Vollfinanzierung mit allen Nebenkosten oder 130% Finanzierung genannt - wollen, dann wissen Sie, dass Sie ein hohes Risiko tragen und müssen Ihre Finanzierung übersichtlich gestalten und danach ausrichten. Hiermit ist gemeint, der Immobilienkredit muss in den ersten Jahren möglichst schnell abgezahlt werden, damit die Schuld bei der Bank schneller kleiner wird. So lange Sie gesund sind und eine gut bezahlte Anstellung haben, gibt es keine Probleme, einen Kredit zu bedienen.

Sie kennen sicher einige Beispiele aus Funk und Fernsehen oder auch aus dem eigenen Bekanntenkreis, wo es mit dem Baufinanzierungskredit Zahlungsschwierigkeiten gab. Wenn Sie zu den Bauherren gehören die denken, so etwas könnte Ihnen auch passieren, dann liegen Sie vollkommen richtig. Gründe können sein: Arbeitslosigkeit, Krankheit, Unfall mit Folgen, Zahlungen für Pflege, weil ein Elternteil in einem Pflegeheim untergebracht wurde und Sie zur anteiligen Zahlung von Pflegekosten verpflichtet werden, Scheidung und Zugewinnausgleich, schlechte und unzuverlässige bauausführung oder auch Umzug, weil Sie aus beruflichen Gründen keine 2. Wohnung halten können usw.

Was viele zukünftige Darlehensnehmer nicht wissen: Eine Bank kann Ihnen den Kredit kündigen, wenn Sie mit mehr als zwei Monatsraten im Rückstand sind und die Rückzahlung des Darlehens fordern.

Alles dreht sich um die Bonität

Wenn Sie alle diese gut gemeinten Warnungen kennen und immer noch eine Vollfinanzierung machen möchten sei Ihnen gesagt, es ist machbar. Aber nur wenn ihre Bonität stimmt! Wie eine Bonität aussehen muss, hängt wiederum von der Bank ab, da hat jede Bank andere Anforderungen. Dazu ein kleiner Wermutstropfen, es gibt nicht viele Banken, die eine Vollfinanzierung begleiten und sie haben meistens nicht den besten Zins. Es ist von Vorteil, wenn Sie wenigstens die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer) des Immobilienerwerbs aus Barmitteln bestreiten können. Vielleicht hilft die Oma noch ein wenig mit. Aber denken Sie daran, Eigenleistung ist gerade beim Bau von großem Vorteil und wird wie Bargeld gesehen  Sie können für sich einen kleinen Überschlag machen, bevor Sie noch weitere Bemühungen in eine Baufinanzierung stecken. Hier können Sie sich anschauen, wie Sie für Banken Eigenleistung einsetzen können und somit die Auswahl der Finanzierungsmöglichkeiten steigen könnte.

Modellberechnung

  • finanzieren ohne Eigenkapital
  • Vollfinanzierung

Bitte rechnen Sie mit 7% Annuität (bedeutet Zins und Tilgung zusammen).  Warum? Auch wenn der Zins für Ihre Finanzierung viel niedriger als 4% ist, rechnen die Banken intern mit einem Zins von ungefähr 4% über die gesammte Laufzeit und setzen weiter eine Tilgung von 3% an. So zu sagen, als Puffer für eine langfristige positive Bonität. In diesem Beispiel gehen wir davon aus, der Sollzins p.a. für eine Vollfinanzierung liegt bei 4% und die Tilgung bei 3% p.a. Sie können auch mit 2% tilgen, sollten aber 1,5% nicht unterschreiten. Für 100.000 EUR Darlehen und 7% Annuität ergeben sich 7.000 EUR p.a. ./.12: dies ergibt eine fiktive monatliche Rate von 583,33 EUR. Jetzt nehmen Sie Ihr Haushaltseinkommen, ziehen dann noch eventuell bestehende Kreditraten oder Unterhaltszahlungen ab und wenn dann die Kreditrate für die Immobilienfinanzierung 40% - 50% des Familieneinkommens nicht überschreitet, würde sich eine Bank finden lassen. Allerdings berechnet jede Bank einen anderen persönlichen Selbstbehalt, der nach Abzug der Darlehensrate und den monatlichen Bewirtschaftungskosten für das erworbene neue Objekt vorhanden sein muss.

Ein Beispiel für ca. 200.000 EUR Darlehen bei 7% Annuität monatlich 1.166,66 EUR

monatliches Netto in der Familie4.000 EUR
Sie haben noch einen Autokredit- 300 EUR
monatliche Rate neuer Immobilienkredit (1.166,66 EUR) bei 7% Zins + Tilgung- 1.200 EUR
Bewirtschaftungskosten neue Immobilie 120 m² x 2,00 EUR- 240 EUR
verbleiben der Familie (Selbstbehalt)= 2.260 EUR

 

Bei einigen Banken könnten Sie für eine Familie mit zwei Kindern und einem Selbstbehalt von 1.800 EUR nach dieser Haushaltsrechnung schon einen Kredit bekommen. Hier ist eine 130%-Finanzierung ohne Eigenkapital machbar. Bedenken Sie aber, pauschal kann niemand dazu eine Aussage machen. Weiter ist der aktuelle Zins z.Z. niedriger als in unserer Berechnung, das wird nicht immer so sein.

Gibt es jetzt z.B. noch eine Einliegerwohnung (bei Finanzierung Wohnhaus) im Haus, aus der Mieteinnahmen nachweislich fließen können, dann werden ca. 70% der Nettokaltmiete von den Banken als Einnahmen angerechnet und zählen zum Familieneinkommen. Allerdings werden hier in der Regel noch einmal ca. 1,50 EUR/m² für die Bewirtschaftungskosten der Einliegerwohnung in Abzug gebracht.

Diese pauschale Berechnung dient zur ersten Hilfestellung. Falls Ihre Bonität nach dieser Berechnung grenzwertig sein sollte, werden eventuell Arbeitgeberdarlehen, sonstige Förderungen und KfW-Darlehen Ihre Haushaltsrechnung oft positiv beeinflussen. Diese Förderungen finden in unserer Berechnung für Ihre persönlich Baufinanzierung selbstverständlich Berücksichtigung.

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