Ferienimmobilie finanzieren
Ein Ferienhaus oder Ferienwohnunmg finanzieren, ist für alle Banken in Deutschland kein alltägliches Geschäft. Darum gibt es nur sehr wenige Banken, die Finanzierungen für Ferienimmobilien begleiten. Grundsätzlich benötigen Sie Eigenkapital. Als Eigenkapital können Sie bei einigen Banken mit Ersatzsicherheiten, wie der Beleihung einer anderen Wohn-Immobilie (eigenes Haus oder Wohnung) dieses Vorhaben gestalten. Aber Achtung: Bei einer Gesamtbetrachtung der Baufinanzierung werden Sie von der Bank als Kapitalanleger gesehen. Die Betonung liegt auf Anleger. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch die Mieteinnahmen sein werden. Mieteinnahmen werden oftmals neutral betrachtet und laufen als neutrale Einnahmen, sind somit keine positiven Haushaltseinnahmen. Nur ganz wenige Banken setzen einen Teil der Mieten als Mieteinnahmen hier für an.
Um eine Finanzierung zu bekommen, sollten Sie im Normalfall 20% Eigenkapital vom Kaufpreis/Baupreis besitzen. Zusätzlich alle Nebenkosten wie: Makler, Notar, Grunderwerbssteuer und aller anderen Baunebenkosten aus Eigenkapital begleichen können.
Für die Finanzierung gibt es Fördermittel der KfW für Energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Die Baufinanzierung sollte langfristig sicher sein. Dazu benötigen Sie einen Finanzierungsplan mit langfristiger Zinsfestschreibung und Möglichkeit einer Sondertilgung. Eine günstige Finanzierungsberechnung können Sie für sich ganz einfach mit unserem Ferienhaus Finanzierungsrechner machen.
Nach der folgenden Berechnung würde die Finanzierung machbar sein. Allerdings hat jede Bank andere Ansätze für die Haushaltspauschale, Bewirtschaftungskosten und sonstigen Ausgaben. Weiter gibt es bei allen Banken unterschiedlich Ansätze zu den Finanzierungsbedingungen, welche von uns im Bankenvergleich automatisch abgerufen werden.
Hier ein Fallbeispiel:
Familiennetto 5.000 EUR abzgl.. - 900 EUR Warmmiete, minus 350 EUR Leasing, minus Kredit für die zu anschaffende Ferienwohnung z.B. 900 EUR, minus Bewirtschaftungskosten/Hausgeld Ferienwohnung 150 EUR, minus eigene Haushaltspauschale und je nach Personen im Haushalt z.B. 1.800 EUR (kann mehr oder weniger sein) macht Ausgaben im Monat von 4.100 EUR und es verbleibt ein monatlicher Überschuss von 900 EUR und damit ist die Finanzierung machbar.
Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnung werden in diese Haushaltsrechnung nicht einbezogen.
Ferienimmobilie ohne Eigenkapital?
Zuerst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ohne Eigenkapital geht nichts. Wenn Sie sich eine Ferienimmobilie anschaffen wollen, müssen Sie das beachten. Finanzierungen werden meistens nur befürwortet, wenn Sie mindesten 20% vom Kaufpreis zzgl. der Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler und Notar als Barmittel zur Verfügung haben. Alternativ können Sie über uns mit Zusatzsicherheiten einen Antrag stellen. Zusatzsicherheiten können sein:
- Grundschuldeintragung der finanzierende Bank auf ein anderes Objekt
- Abtretung von Lebens-/Rentenversicherungsguthaben
- Aktienfonds usw.
Dann könnte auf Eigenkapital eventuell verzichtet werden.
Die meisten Banken betrachtet Ihre Mieteinnahmen aus der Ferienimmobilie nicht als Einnahmen. Diese Einnahmen laufen völlig neutral zu Ihren sonstigen Einnahmen und werden nicht berücksichtigt, so als ob Sie diese Einnahmen nicht haben. Aber wenn Sie finanzieren wollen, werden die Ausgaben für Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftungskosten von Ihren Einnahmen in Abzug gebracht. Dazu werden weitere feste Ausgaben wie andere Kredite und die von der Bank festgelegte Haushaltspauschale abgesetzt. Wenn Sie dann noch einen positiven Überschuss haben, könnte die Finanzierung klappen.
Ferienimmobilie über eine andere Grundschuld finanzieren
Finanzierung über eine lastenfreie Immobilie
Sie besitzen ein Wohnhaus oder Eigentumswohnung (ETW) und diese Immobilie ist bereits abbezahlt? Dann nehmen Sie dieses Objekt als Sicherheit für eine Kapitalbeschaffung und kaufen Sie Ihre Ferienimmobilie wo immer sie wollen. Dazu kann zum Beispiel eine Kapitalbeschaffung über eine Baufinanzierung dienen.
Beliebte Ferienimmobilien auf Usedom in: Ahlbeck, Bansin, Heringsdorf, Karlshagen, Koserow, Trassenheide, Ückeritz, Zempin und Zinnowitz finanzieren.
Ferienwohnung Finanzierung - Ferienhaus Finanzierung
Welche Bank finanziert Ferienwohnungen?
Auch bei Anleger gefragt, eine Finanzierung für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung.
Usedom ist besonders bei Anlegern aber auch Urlaubern und Kurzreisenden aus dem Berliner Raum beliebt. Über die Autobahn 24 kommt man von zwei Seiten, über Anklam oder Wolgast auf die Insel.
Usedom hat besonders viel Strandküste und die Immobilienpreise, wenn es nicht gerade Zinnowitz und Ahlbeck sind, sind im Gegensatz zu Rügen leicht günstiger. Hier findet schon der erste Verkauf von in den Anfang 90iger Jahre entstandenen Ferienwohnungen und Ferienhäusern statt. Die oft schon 20 Jahre alten Wohnungen und Häuser sind in einem baulich guten Zustand und im Vergleich zum Neubau umso günstiger zu haben. Darum ist eine Finanzierung bei dem heutigen Zinssatz für Immobilien attraktiv.
Nutzen Sie, wenn es um eine Ferienimmobilie und Finanzierung geht, unsere Erfahrung.
Ferienwohnung finanzieren Rechner
Beliebte Orte für Ferienimmobilien auf Rügen: Prora, Binz, Sellin, Baabe und Thiessow auf der Ostseite, Juliusruh und Glowe auf der Nordseite. Hier sind die Immobilienpreise am höchsten und werden oft mit einer Finanzierung erworben.
Wie finanziere ich eine Ferienimmobilie?
Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus auf Rügen kaufen und finanzieren will, hat es mit der Finanzierung oft nicht einfach. Hier einige Gedanken und Anregungen dazu.
Auf Rügen wurden in den letzten 20 Jahren viele Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Hotels, Pensionen usw. gebaut. Die Auslastungsgrenze ist erreicht. Die schönsten Plätze sind vergeben. Falls doch noch eine schöne Lage erschlossen werden sollte, lässt sich deren Anschaffungspreis mit den Mieteinnahmen nicht decken.
Achten Sie auch darauf, dass Ihre Ferienimmobilie möglichst nicht in einem Ferienpark bzw. Feriensiedlung liegt und auch sonst als Wohnung normal vermietbar ist. Dies bringt bei einen eventuellen Wiederverkauf einen höheren Ertrag. Ferienimmobilien in einem Ferienpark oder Feriensiedlung lassen sich schlechter finanzieren und der Wiederverkauf ist oftmals schwierig. Viele Banken finanzieren keine Ferienwohnung in einem sogenannten Ferienpark.
Erfahren Sie hier mehr über die Preise von Bauland in Vorpommern und auf Rügen:
Grundstückspreise Rügen
Beleihung von Immobilien
Als Zusatzsicherheit oder generelle Sicherheit, können Sie zum Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung andere Immobilien beleihen. Das würde gehen, wenn Sie ein eigenes lastenfreies Wohnhaus hätten. Dieses könnte auch vermietet sein. Es ist oftmals einfach und könnte ohne Verwendungsnachweis als Kapitalbeschaffung deklariert werden.
Nähere Informationen zur Beleihung und Kapitalbeschaffung von Ferienimmobilien lesen Sie hier.
Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler?
Aus unserer 30 jährigen Erfahrung heraus können wir Ihnen sagen, wie ein Immobilienmakler arbeiten sollte.
- Der Makler ist zu den Geschäftszeiten erreichbar
- Er antwortet noch am selben Werktag auf Mails
- Er hat ansprechende und qualitativ gute Fotos vom Objekt
- Er stellt Ihnen lesbare bemaßte Zeichnungen zur Verfügung
- Er hat für die Finanzierung alle benötigten Unterlagen zusammen. Folgende Unterlagen gehören zu den Standardunterlagen: Teilungserklärung (nur bei Ferienwohnungen), eine Wohnflächenberechnung, eine Berechnung umbauter Raum (nur bei Ferienhäusern), eine Baubeschreibung
- Er hat eine aktuelle Flurkarte
- Er hat einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Er hat einen notariellen Kaufvertragsentwurf, dass bedeutet, der Entwurf wurde von einem Notar angefertigt.
Darin enthalten der Name des Verkäufers, alle Grundbuchangaben, ob der Notar das Grundbuch eingesehen hat oder nicht, die Angaben zum Käufer müssen nicht zwingend ausgefüllt sein. - Er hat ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé
- Sie bekommen schnell einen Besichtigungstermin
Natürlich muss ein Makler im Vorfeld diese Standardunterlagen vom Verkäufer anfordern, denn das gehört zu seiner Arbeit und dafür fallen auch die hohen Maklergebühren an. Alle diese Unterlagen müssen Sie erhalten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen können. Ebenfalls benötigen Sie dazu, falls die Immobilie finanziert werden soll, einen Darlehensvertrag von der finanzierenden Bank, Bausparkasse oder Versicherung.
Fast immer wird vom Makler die Finanzierung mit angeboten. Teils wird da ein "Finanzierer" mit ins Boot geholt, oft aber auch vom Makler mit angeboten. Für den Makler steht an erster Stelle der Verkauf der Immobilie, egal wie. Wenn es um die Finanzierung geht, wird oft den "blauen Augen" und der Nettigkeit vertraut. Aber denken Sie daran, der Makler ist ein Verkäufer und will verkaufen. Wenn dann noch der Immobilienkredit mit angeboten wird, sollten Sie sich die Frage stellen, wie es mit der Qualifikation des Finanzierers bestellt ist.
Darum ist immer der beste Weg, die Finanzierung nicht über den Makler oder dessen Finanzierer zu vereinbaren. Gewisse Interessenkonflikte könnten dort keine Rolle spielen.
Ob Ihre Immobilie im Wert steigt, hängt von den wichtigen Faktoren wie Lage, Erhaltungszustand und Nachfrage ab. Eine Nachfrage kann sich ständig ändern. Das hängt nicht nur vom Wetter ab, sondern auch von der Region, wo die Ferienwohnung liegt.
Auf Rügen sind die Urlauberhochburgen wie Binz, Sellin und Baabe sicher wertstabil. Die Tendenz geht zurzeit aber eher zu den Randlagen, wo man sich beim Flanieren in kein Getümmel begeben muss.
In den vergangenen 10 Jahren hatte Rügen bei den Immobilien in guter Lage durchschnittlich eine Wertsteigerung von um die 20 - 30 %. In den normalen und nicht so nachgefragten Orten, ist die Steigerung ebenfalls stark.
Im Auge sollt man aber auch die zunehmende Verkehrsdichte behalten, die besonders zu den An-und Abreisetagen oder bei schlechtem Wetter die Nerven von Urlaubern und Einheimischen auf eine harte Probe stellt. Dieser Zustand hat sich in den letzten 20 Jahren nur verlagert, nicht gebessert. Viele Rügenurlauber weichen schon in andere Regionen, wie z.B. Polen aus.
Finanzierungsrechner für Ferienhaus oder Ferienwohnung
Welche Bank finanziert Ferienimmobilien
Es gibt in Deutschland nur wenige Banken, die eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus finanzieren.
Bei Ferienimmobilien sind einige Voraussetzungen, wie die Möglichkeit einer dauerhaften Festvermietung von Vorteil.
Generell tun sich Geldinsttute mit einer Finanzierung in sogenannten Ferienparks schwer.
Achtung: Oftmals liegt gerade bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern der Preis weit über dem einer zu dauerhaften Wohnzwecken (festvermietete Immobilie) genutzte Wohnung/Haus.
Und gerade hier liegt das Problem. Wenn die Ferienwohnung z. B. 300.000 EUR kosten soll und die Bank diese aber nur mit 250.000 EUR als reinen Marktwert ermittelt, müssen Sie aus Eigenmitteln die Differenz zusätzlich begleichen. Allerdings gibt aber auch Banken, die vielleicht den Wert ebenfalls mit 300.000 EUR ansetzen. Hierbei kann Baufinanz-MV vielleicht helfen.
Mit unserem Finanzierungsrechner Ferienimmobilie können Sie sich eine Finanzierung berechnen.
Für die Umschuldung nehmen Sie unseren Umschuldungsrechner Ferienimmobilie (Ferienhaus oder Ferienwohnung).
Zinsüberblick für Ferienimmobilien: Zinsen Ferienimmobilie
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Finanzierung Ferienwohnung
Wie gestaltet sich die Finanzierung einer Ferienwohnung (FEWO), wie finanziere ich ein Ferienhaus auf Rügen, Usedom, Darß, Mecklenburg Vorpommern oder in ganz Deutschland. Was muss ich bei der Finanzierung beachten?
Wir vermitteln Finanzierungen für Ferienimmobilien
Welche Bank finanziert Ferienwohnungen?
Es gibt in Deutschland ganz wenige Banken, die ohne Einschränkung eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus finanzieren. Bei der Suche können wir hilfreich sein, denn wir haben einen schnellen Überblick über Finanzierungsmöglichkeiten.