Kostenaufstellung mit Nebenkosten

Beispiel: Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie

Welche Kosten können beim Hausbau entstehen?

  1. Grundstückskosten berechnen sich nach dem m² Preis x Grundstücksgröße
  2. Kosten für eventuellen Bodenaustausch
  3. Erschließungskosten, falls im m²-Preis nicht erfasst (wie Wasser, Abwasser, Strom, Telefon, Straße)
  4. Kosten für das Haus (Komplettpreis inkl. Planung, Material und Lohnkosten)
  5. Kosten für die Außenanlage wie Rasen, Terassen, Pflasterung, Baumbepflanzung
  6. Baunebenkosten wie:
  • Nebenkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbssteuer
  • Finanzierungskosten wie eventuell Schätzkosten oder Gutachterkosten der Bank
  • Bereitstellungszinsen können anfallen (Zinsen für das bereitgestellte und nicht ausgezahlte Darlehen)
  • eventuell Zinsen für bereits ausgezahlte Teilbeträge des Darlehens
  • Kosten für Strom, Wasser während der Bauphase
  • Kosten für Behörden, Genehmigungen, Vermessung des Grundstücks auch Nachvermessung usw.
Übersicht Grunderwerbssteuersatz Deutschland 
  • Grunderwerbssteuer Tabelle

Wer in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abführen.
Erst wenn die Steuer bezahlt wurde, kann das Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden oder eine Umschreibung beantragt werden. Auch wenn die Steuer erst bezahlt ist, kann eine Grundbucheintragung (Hypothek/Grundschuld) für eine Bank beantragt bzw. vorgenommen werden. Erst dann wird das Baudarlehen von der Bank/Versicherung oder Bausparkasse ausgezahlt.

Bundesland mit Steuersatz zum Kaufpreises eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks

Baden-Württemberg5,0 % 
Bayern3,5 % 
Berlin6,0 % 
Brandenburg6,5 % 
Bremen5,0 % 
Hamburg4,5 % 
Hessen6,0 % 
Mecklenburg-Vorpommern5,0 % 
Niedersachsen5,0 % 
Nordrhein-Westfalen6,5 % 
Rheinland-Pfalz5,0 % 
Saarland6,5 % 
Sachsen3,5 % 
Sachsen-Anhalt5,0 % 
Schleswig-Holstein6,5 % 
Thüringen6,5 % 
   

 

Wir nehmen an:

das Grundstück kostet 45.000 EUR, das Wohnhaus kostet nach Fertigstellung 200.000 EUR, die Außenanlage kostet 5.000 EUR, Carport kostet 5.000 EUR zusammen sind es die beleihungsfähigen Kosten.

  • 200.000 EUR (auch an unserem Beispiel 200.000 EUR Darlehenssumme)
  • +45.000 EUR
  • +5.000 EUR
  • +5.000 EUR

Nebenkosten

  • +2.500 EUR Grunderwerbssteuer bei 5% (regional unterschiedlich)
  • +3.675 EUR Notar-und Grundbuchkosten 1,5% (abhängig auch von der Darlehenshöhe)
  • +3.000 EUR Bereitstellungszinsen 3% p.A. für einen angenommenen Zeitraum von 6 Monate ab dem 6. Monat
  • +3.000 EUR ca. für eine Gesamtbauzeit von einem Jahr-Teilbeträge über ein Jahr ausgezahlt
  • +2.000 EUR ca. für Genehmigungen, Gebühren und Nachvermessung
  • +3.000 EUR Hausanschlüsse, wie Abwasser, Wasser, Strom, Telefon (geschätzt und individuell planbar)

Sonstiges

  • +10.000 EUR Einbauküche - zählt nicht zu den beleihbaren Kosten
  • *3.000 EUR Reserve

285.115 EUR Gesamtkosten an unserem Beispiel

Davon sind möglichst die Nebenkosten und Sonstiges aus Eigenkapital zu bestreiten.
Erbringen Sie noch Eigenleistung, so können Sie diese Eigenleistung als Eigenkapital einsetzen.


Angenommen, Sie erbringen 10.000 EUR Eigenleistung (reiner Arbeitslohn) benötigen Sie diesen Betrag weniger Bargeld.

Halten Sie sich an diese Vorgehensweise oder erbringen Sie mehr Eigenleistung und mehr Eigenkapital, wird die Auswahl der Banken größer und der Zinssatz ebenfalls besser.

Dieses Beispiel dient zur allgemeinen Orientierung und soll Ihnen erste Anhaltspunkte für die Planung einer Baufinanzierung geben. Wir haben die Nebenkosten großzügig angesetzt.

Wohnung finanzieren-Kostenaufstellung

Beispiel: Aufstellung der Kosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung

  1. Kaufpreis (wird ermittelt nach dem Kaufpreis pro m² Baukosten der Wohnung)
  2. Maklerkosten (sind auch Verhandlungssache)
  3. Grunderwerbssteuer, berechnet sich auf den Kaufpreis in Prozent und ist regional unterschiedlich
  4. Finanzierungskosten wie beim Hausbau (siehe oben Hausbau)
  5. wenn kein Neubau, eventuell die Modernisierungskosten, welche den Wohnkompfort verbessern

Weitere Kosten werden für die Rücklagen und eventuelle Verwaltung anfallen. Zum Beispiel die Verwalterkosten um die 20-30 EUR im Monat und die Rücklagebeträge pro Monat werden in einer Eigentümerversammlung bestimmt. Diese können oft mehr als 100 EUR im Monat sein. Dazu kommen die Unterhaltskosten wie Gemeinschaftsstrom, Hausmeister, Reinigung der allgemein zugänglichen Flächen, Unterhalt für den Fahrstuhl, Rasenschnitt (wenn vorhanden) usw. Man nennt es auch allgemein wiederkehrende Kosten.

Ein kleiner Tipp aus unserer Erfahrung heraus: Falls Sie eine Wohnung erwerben, welche noch gebaut werden muss, rechnen Sie bitte mit einer Bauverzögerung. Oftmals dauert es bis wirklich länger als geblant, bis alle Interessenten ihren Kaufvertrag unterschrieben haben. Zum Beispiel hängt es davon ab, ob der Bauträger schon vor der Unterzeichnung der Kaufverträge mit dem Bau begonnen hat oder ob er wirklich die Anzahlungen (erste Rate) der Käufer benötigt, um mit dem Bau zu beginnen. Ab dem Zeitpunkt entstehen für Sie schon Kosten für eventuell ausgezahlte Teilbeträge des Darlehens oder Bereitstellungszinsen, diese fallen oft nach 6 Monaten an und bei KfW-Darlehen schon  drei Monate früher.
Gerade wenn es viele Wohneinheiten im Objekt sind, ist die Warscheinlichkeit von unerwarteten Problemen von Seiten der Käufer, Baufirmen oder Behörden größer als bei einem Einfamilenhaus.

Ich berate Sie gerne:

Kontaktieren Sie mich unverbindlich gerne per Telefon oder E-Mail.


Rufen Sie mich an:

 03831-481991

Kontakt per E-Mail:

 post(at)baufinanz-mv.de