Wie hoch ist der aktuelle Bauzins?
Die Bauzinsen liegen aktuell zwischen 3,38 % und 3,82 % Sollzins. Das gilt für eine feste Laufzeit von 10 Jahren. Diese Spitzenzinsen beziehen sich auf einen Hauskredit. Dabei spielen der Wert der Immobilie, die Höhe des Kredits und die Zinsfestschreibung bei einer Baufinanzierung eine Rolle.
Die Europäische Zentralbank hat die Zinsen am 5. Juni 2025 zum achten Mal gesenkt. Der Einlagenzins, der für Sparer wichtig ist, sinkt wie erwartet auf 2,00 %. Der Zins für 10-jährige Pfandbriefpapiere liegt am 18. Oktober 2025 noch bei 3,09 %. Eine genaue Übersicht über verschiedene Zinsbindungen, zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahre fest, finden Sie weiter unten in einer Tabelle.
Wir zeigen Ihnen unsere Übersicht nach Kredithöhe und Beleihungsauslauf. Sie erfahren hier, wie sich der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung bei Banken, Bausparkassen und Versicherungen entwickelt. In unserer Zinstabelle unten sehen Sie den Bauzinssatz. Er hängt vom Beleihungswert ab. Nehmen Sie ein Beispiel: Ein Objekt mit einem Wert von 300.000 Euro und ein Beleihungsauslauf von bis zu 110 Prozent bedeutet eine Vollfinanzierung. Weitere Zinssätze beziehen sich auf 100 Prozent, 80 Prozent und 50 Prozent Beleihung. Die jeweilige Darlehenshöhe und ein Beispiel finden Sie unten.
Bauzinsen aktuell Tabelle
Stand: [+rates.last_modified+] Uhr
Zinsfest- | Bis 50% Beleihung gebundener Sollzins p.a. / effektiver Jahreszins | Bis 80% Beleihung gebundener Sollzins p.a. / effektiver Jahreszins | Bis 100% Beleihung gebundener Sollzins p.a. / effektiver Jahreszins | Bei 110% Beleihung gebundener Sollzins p.a. / effektiver Jahreszins |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre fest | [+rates.z5_50+] | [+rates.z5_80+] | [+rates.z5_90+] | [+rates.z5_100+] |
| 8 Jahre fest | [+rates.z8_50+] | [+rates.z8_80+] | [+rates.z8_90+] | [+rates.z8_100+] |
| 10 Jahre fest | [+rates.z10_50+] (Top-Zins**) | [+rates.z10_80+] | [+rates.z10_90+] | [+rates.z10_100+] |
| 12 Jahre fest | [+rates.z12_50+] | [+rates.z12_80+] | [+rates.z12_90+] | [+rates.z12_100+] |
| 15 Jahre fest | [+rates.z15_50+] | [+rates.z15_80+] | [+rates.z15_90+] | [+rates.z15_100+] |
| 20 Jahre fest | [+rates.z20_50+] | [+rates.z20_80+] | [+rates.z20_90+] | [+rates.z20_100+] |
| 25 Jahre fest | [+rates.z25_50+] | [+rates.z25_80+] | [+rates.z25_90+] | [+rates.z25_100+] |
| 30 Jahre fest | [+rates.z30_50+] | [+rates.z30_80+] | [+rates.z30_90+] | [+rates.z30_100+] |
[+rates.ta_zinstabelle+]
Welche Bank erhöht oder senkt die Bauzinsen?
Bauzinsen Newsletter
Die Konditionen sind relativ stabil!
Die Zinsen für Baufinanzierungen haben sich in den letzten Monaten meistens nicht verändert. Sie sind nur wenig gestiegen.
Hier die Informationen zu den Konditionen einer Baufinanzierung der letzten vier Wochen. Welche Banken passen heute ihre Konditionen an?
Januar 2024: An der Frankfurter Börse gibt es bereits Gerüchte, dass die Zentralbank eine Zinssenkung plant. Info vom 18.01.2024: Aufgrund der Inflationsrate im Dezember 2023 erwartet die Zentralbank 2024 keine bedeutende Zinsänderung. Am 06. Juni 2024 senkte die Zentralbank den Leitzins überraschend um 0,25 Prozentpunkte. Am 12.12.2024 wurde der Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) auf 3,00 % gesenkt, am 30.01.2025 auf 2,75 %, am 06.03.2025 auf 2,50 %, am 17.04.2025 auf 2,25 % und am 05.06.2025 dann auf 2,00 %.
Letzte Zinsänderung der KfW-Programme: Die KfW senkt die Kondition am 23.10.2025 in folgenden Programmen: 124, 159, 261, 300, 308, 358, 359
In unserem Newsletter verfolgen Sie die neuesten Zinsbewegungen für die Baufinanzierung. Sie erfahren, welche Banken, Versicherungen oder Bausparkassen die Zinsen erhöhen oder senken.
Wichtig: Einige unserer Bankpartner bieten für Baufinanzierungen eine Zins-Subvention von bis zu - 0,20 % für bestimmten KfW-Programme an.
Ankündigung Zinsänderung Baufinanzierung
Bauzinsen fallen
Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen in den letzten Monaten kaum. Sie ändern sich nur wenig – um minus 0,20 Prozent oder plus 0,20 Prozent. Jede Bank wählt ihre eigenen Werte. Manche Banken senken die Bauzinsen gerade, andere erhöhen sie. So sehen Sie schnell, wie sich die Zinsen entwickeln.
Banken passen seit einiger Zeit ihre Konditionen an die Energieeffizienzklassen an. Sie geben Zulagen oder Abschläge dafür. Diese Werte berücksichtigen wir hier nicht.
Hier finden Sie Infos zu veränderten Konditionen für Baufinanzierungen. Diese Änderungen kommen von bekannten Banken, Bausparkassen und Versicherungen in Deutschland.
23.10.2025
- Stadtsparkasse Düsseldorf - Konditionssenkung zum 24.10.2025 um bis zu - 0,24 %
- Die 1822direkt senkt ihre Konditionen per sofort wie folgt: 5 Jahre: - 0,12 %, 6-10 Jahre: - 0,19 % und 11-15 Jahre: -0 ,20 %
22.10.2025
- Die KfW senkt ihre Konditionen zum 23.10.2025 folgenden Programmen: 124, 159, 261, 300, 308, 358, 359
- Die PSD Bank Karlsruhe-Neustadt eG senkt zu heute ihre Konditionen in allen Bereichen um - 0,10 %.
- Die Sparkasse Bremen senkt zum 23.10.2025 ihre Konditionen in allen Zinsbindungen und Beleihungsausläufen um bis zu - 0,07 %
21.10.2025
- PSD Hannover - Konditionsanpassungen PSD ImmobilienKredit zum 24.10.2025 um -0,02 % bis - 0,14 %, je nach Zinsbindung
- Frankfurter Sparkasse - Konditionerhöhung per sofort um bis zu + 0,02 %
- Allianz - Konditionssenkung per sofort um - 0,05 % für Darlehenssummen unter 400 TEUR
20.10.2025
- Sparda-Bank München - Konditionssenkung per sofort für Darlehen ab 200 TEUR
17.10.2025
- Die PSD Nord senkt ab Montag, den 20.10.2025 ihre Baufinanzierungskonditionen um 5 Basispunkte über alle Laufzeiten.
- Frankfurter Volksbank senkt ihre Konditionen zum 20.10.2025 wie folgt: Zinsbindung 5 Jahre - 0,21 % und Zinsbindung 10 Jahre - 0,28 %
16.10.2025
- Die Wüstenrot senkt per sofort ihre Konditionen wie folgt: - 0,01 % über alle Zinsbindungen
- Die PSD Karlsruhe-Neustadt hat per gestern ihre Konditionen um - 0,05 % gesenkt
- AXA - Konditionssenkung zum 16.10.2025 um - 0,05 %
14.10.2025
- Frankfurter Sparkasse - Konditionssenkung um bis zu - 0,10 %
13.10.2025
- Frankfurter Volksbank - Konditionssenkung um bis zu - 0,05 %
- Vereinigte Volksbank Bramgau Osnabrück Wittlage - Konditionserhöhung zum 14.10.2025 um bis zu + 0,10 %
08.10.2025
- PSD Hannover - Konditionserhöhung zum 09.10.2025 um bis zu + 0,20 %
07.10.2025
- PSD Bank Karlsruhe-Neustadt eG erhöht ab 08.10.2025 die Kondition über alle Sollzinsbindung um + 0,15 %
- Frankfurter Sparkasse - Konditionserhöhung per sofort um bis zu + 0,04 %
30.09.2025
- PSD Bank Karlsruhe-Neustadt eG senkt ab 01.10.2025 die Konditionen in allen Bereichen um bis zu 0,10 %
- Sparda München erhöht ihre Konditionen ab sofort wie folgt: 10 Jahre und 15 Jahre Zinsbindung + 0,05 %
- Frankfurter Sparkasse - Konditionssenkung per sofort um bis zu - 0,06 %
29.09.2025
- Vereinigte Volksbank Bramgau Osnabrück Wittlage - Konditionserhöhung zum 30.09.2025 um + 0,05 %
26.09.2025
- Die Frankfurter Volksbank erhöht ihre Konditionen zu zu Montag, den 29.09.2025 wie folgt: Zinsbindung 5 Jahre + 0,10 % und Zinsbindung 10 Jahre + 0,10 %
25.05.2025
- Die ING senkt die Konditionen für die Baufinanzierung per Freitag, den 26.09.2025, um 0,10 % für alle Darlehen ab 300.000 Euro
Wie wirkt sich der Beleihungswert auf die Zinsen aus?
Beleihungswert Beispiel
Die Tabelle oben zeigt die niedrigen Baufinanzierungszinsen, die sich nach dem Wert der Immobilie von 300.000 EUR richten. Bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren und einer Finanzierung von bis zu 50 % des Beleihungswertes beträgt der Sollzins 3,38 % und der effektive Zins 3,45 %.
Wer eine vollständige Finanzierung (Vollfinanzierung) für ein Haus oder eine Wohnung wünscht, muss mit einem Sollzins von 3,98 % für 10 Jahre rechnen. Die Zinssatzunterschiede resultieren aus der Darlehenshöhe und dem Beleihungsauslauf. Je höher der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto höher der Zins.
Außerdem ist zu beachten, dass bei höheren Darlehenssummen (z. B. 210.000 EUR) möglicherweise bessere Zinssätze angeboten werden als bei niedrigeren Summen (z. B. 130.000 EUR).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Zinssatz im Verhältnis zur Kredithöhe und dem Immobilienwert variiert.
Hier sind einige weitere Beispiele für Immobilien mit einem Wert von 500.000 EUR und einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren.
| Darlehenshöhe | Sollzins / effektiv |
| 130.000 EUR | 3,39 % / 3,46 % |
| 300.000 EUR | 3,36 % / 3,44 % |
| 450.000 EUR | 3,60 % / 3,69 % |
| 500.000 EUR | 3,82 % / 3,90 % |
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Zinsfestschreibung vergleichen
Welche Zinsbindung ist aktuell sinnvoll?
Antwort: Dazu muss man alle Kosten kennen. Wir haben dazu für Sie einige Beispiele durchgerechnet. An Ihrem persönlichen Beispiel ist es natürlich ebenfalls möglich.
Hier geht es zum Zinsvergleich
Berechnungen über die jeweilige Zinsbindung und was auf Sie zukommt, wenn sich der Zins nach Ablauf der Jahre erhöht. Hier erkennen Sie ein gewisses Risiko, auch sollten Sie eine mögliche Inflationsrate wie z. B. in 20 Jahren beachten. Hier können Sie vorausschauend Ihr persönliches Zinsrisiko erkennen.
Das sind Einflussfaktoren auf den Bauzins
Staatsanleihen und Pfandbriefe sind sehr wichtig. Sie beeinflussen die Baufinanzierung stark. Für Deine persönliche Baufinanzierung gibt es noch andere Dinge, die wichtig sind. Dazu gehören der Beleihungsauslauf und die Höhe des Darlehens. Auch weitere Dinge spielen eine Rolle, damit Du die genaue Kondition erfährst. Hier sind einige dieser Einflussfaktoren:
- ob Du Arbeitnehmer, Angestellter oder Beamter bist
- Selbständiger
- Freiberufler
- Rentner oder Pensionäre
- Einkommenshöhe
- Zinsfestschreibung
- Tilgungshöhe
- Besitz weiterer Kredite
- geht die Finanzierung bis in das Rentenalter?
- Standort der Immobilie
- Ihr Wohnort bei Antragstellung
- Energieeffizientes Bauen und/oder KfW-Förderung
Ebenfalls gibt es noch viele weitere Faktoren bei Gebrauchtimmobilien z.B.:
- Modernisierungskosten
- Renovierungskosten
- energieeffizientes Sanieren
- KfW-Förderung
- Anteil der Eigenleistung
- Alter der Immobilie
- Restnutzungsdauer
Alle diese genannten Faktoren werden von Banken und Sparkassen unterschiedlich bewertet.
Baufinanzierung vergleichen
- Baufinanzierung Angebote vergleichen
Unser Beispiel für 100.000 EUR Darlehenssumme:
Um einen richtigen Vergleich zu erhalten, müssen Sie bei jedem Anbieter folgendes tun: Sie verlangen von jeder Bank eine Finanzierungsrate (Ihre Wunschrate) in unserem Beispiel 500,00 EUR monatlich, die Zinsen werden für 10 Jahre festgeschrieben. Die Tilgung wird mit in die Wunschrate entsprechend eingerechnet. Dann muss jede Bank in dieser Rate ihre Kosten, Zinssatz und den Tilgungssatz berücksichtigen. Sie kann Ihnen nichts verschweigen, denn alle versteckten Kosten sind dann berücksichtigt. Weiter wird zum Ende der Zinsbindung eine Restschuld errechnet. Die Bank mit der kleinsten Restschuld hat die besten Konditionen. Danach sieht das Ergebnis wie in unserem Beispiel so aus:
Bank 1, 1/12 Rate 500,00 EUR, Restschuld nach 10 Jahren 75.458,38 EUR.
Bank 2, 1/12 Rate 500,00 EUR, Restschuld nach 10 Jahren 70.118,24 EUR.
Wer ist günstiger?
Unterschied nach 10 Jahren: 5.340,14 EUR weniger Restschuld.
Baufinanzierug Vergleich - hier der Rechenweg
| Bank 1 | Bank 2 | |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 500,00 EUR | 500,00 EUR |
| Rwstschuld nach 10 Jahren | 75.458,38 EUR | 70.118,24 EUR |
Zusammenfassend dazu: Monatliche Rate festlegen, wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben werden (z.B. 10 Jahre), wie hoch ist nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld? Jetzt die Ergebnisse vergleichen!
Im Zinsvergleich wird jetzt die notwendige Tilgung von der Bank eingerechenet, so entsteht mit dem angebotenen Zins eine monatliche Rate von 500,00 EUR.
| Monatliche Rate | 500,00 EUR | 500,00 EUR |
|---|---|---|
| Jährliche Annuität | 6.000 EUR | 6.000 EUR |
| Tilgung p.A. | 2,00% | 2,50% |
| Sollzins | 4,00 % | 3,50 % |
| Enthaltene Zinszahlungen | 35.458,38 EUR | 30.118,24 EUR |
| Erbrachte Tilgungsleistungen | 24.541,62 EUR | 29.881,76 EUR |
| Restschuld nach 10 Jahren | 75.458,38 EUR | 70.118,24 EUR |
Um auf die gleiche monatliche Rate zu kommen, müssen die Banken zum Zins die Tilgung anpassen. So ergibt sich eine jährliche Annuität (Annuitätendarlehen) von 6 % was 6.000 EUR laut Tabelle entspricht.
Finanzierung und Zinsen vergleichen
Würden Sie bei Bank 2 für Ihre Baufinanzierung (Zins 3,50 %) auch eine Rate von 500 EUR zahlen, wäre das nach 10 Jahren eine Restschuld von 70.118,24 EUR.
Danach hat Bank 2 einen Vorteil nach 10 Jahren von 5.340,14 EUR (weniger Restschuld) bei gleicher Rate. Nur so können Sie eine Baufinanzierung optimal vergleichen.
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Kostenvergleich Bauzinsen 10, 15 oder 25 Jahre fest
Beispiel Zinsen 10 Jahre Festschreibung
Steigen die Zinsen nach 10 Jahren oder nicht?
Die Grafik zeigt, wie sich Ihre Rückzahlung verändert. Sie steigt, wenn der Zins auf 6 Prozent anwächst.
Vergleichen Sie die Zinskosten mit den Beispielen unten. Die monatliche Rate wächst um fast 400 Euro.
Die Grafik macht das Zinsrisiko klar. Ohne Sondertilgung zahlen Sie hier die meisten Zinsen. Im Vergleich zu den Beispielen unten, fallen die Kosten höher aus.
Klicken Sie auf das Bild, um es zu vergrößern.
Bauzinsen 15 Jahre fest
Beispiel Zinsen 15 Jahre Festschreibung
Eines vorweg: wenn die Bauzinsen nach 10 Jahren günstiger sind, können Sie einen Kreditvertrag mit 15 jähriger Zinsbindung kündigen. An diesem Beispiel sehen Sie, wenn Sie eine 15 jährige Zinsfestschreibung wählen, dann zahlen Sie um die 12.000 EUR weniger an Zinsen. Auch die monatliche Rate ist nach 15 Jahren um die 70 EUR kleiner als bei einer 10 jährigen Zinsbindung.
Allerdings können Sie bei allen Finanzierungen eine jährliche Sondertilgung leisten. Das muss an einem konkreten Fall genau berechnet werden, welche Zinsfestschreibung optimal ist.
Klicken Sie auf das Bild, um es zu vergrößern.
Bauzinsen 25 Jahre fest
Beispiel Zinsen 25 Jahre Festschreibung
Hätten Sie es gedacht? Auch bei 25 Jahre Zinsbindung wären es gegenüber der 10 jährigen Zinsbindung einen Zinsvorteil von ca. 18.880 EUR. Bei diesem Beispiel aus dem Januar 2023 können Sie einen weiteren Vorteil erkennen. Auch hier können Sie nach 10 Jahren einen neuen Zins mit der Bank verhandeln, wenn dieser dann günstiger als Ihr Vertragszins ist. Auch können Sie zu einer anderen Bank wechseln.
Hier sehen Sie einen weiteren Zinsvorteil gegenüber einer 10 jährigen Zinsbindung. Sicherheit über die gesamte Laufzeit. Allerdings ist die monatliche Rate moderat größer.
Klicken Sie auf das Bild, um es zu vergrößern.
Lange mit kurze Zinsbindung vergleichen
Die Zinsbindungen zeigen große Unterschiede in den Gesamtkosten einer Baufinanzierung. Wir haben Zinsfestschreibungen für 10, 15 und 25 Jahre verglichen. Dabei gehen wir davon aus, dass der Zinssatz nach der Festschreibung auf 6,00 % steigt. Für alle, die langfristige und sichere feste Zinsen wollen, ist klar: Es gibt eine günstige Möglichkeit. Das alles ohne zusätzliche Bausparverträge oder Sparverträge.
Wer langfristige und sichere feste Zinsen bevorzugt, findet eine günstige Option.
Unter dieser Aufstellung, finden Sie entsprechende Diagramme**
| Darlehen 250.000 EUR | Rate x Monate x Jahre | Kosten 27 Jahre |
|---|---|---|
| 10 Jahre fest für 3,50 % | 1.145 EUR x 12 x 10 | 137.400 EUR |
| nach 10 Jahren 6,00 % | 1.540 EUR x 12 x 17 | 315.700 EUR |
| zu zahlende Summe | 453.100 EUR | |
| Darlehen 250.000 EUR | Rate x Monate x Jahre | Kosten 27 Jahre |
| 15 Jahre fest für 3,65 % | 1.177 EUR x 12 x 15 | 211.860 EUR |
| nach 15 Jahren 6,00 % | 1.469 EUR x 12 x 12 | 221.536 EUR |
| zu zahlende Summe | 433.396 EUR | |
| Darlehen 250.000 EUR | Rate x Monate x Jahre | Kosten 27 Jahre |
| 25 Jahre fest für 4,07 % | 1.254 EUR x 12 x 25 | 376.200 EUR |
| nach 25 Jahren 6,00 % | 1.314 EUR x 12 x 2 | 31.536 EUR |
| Über 27 Jahre | zu zahlende Summe | 407.736 EUR |
Diese Beispiele verdeutlichen, dass nach Ablauf der Zinsbindung ein Zinsrisiko auftritt. Eine Zinsbindung von 25 Jahren stellt die optimalste Wahl dar, ohne zusätzliche Kosten zu verursachen. Zwar ist es möglich, mit Bausparverträgen zu sparen und später umzuschulden, jedoch sind damit stets zusätzliche Gebühren und ein erheblicher Sparaufwand für ein Bauspardarlehen verbunden.
**Hinweis: Es ist nur ein Rechenbeispiel, welches auf Annahmen beruht.
